פסק-דין בתיק ת"א 5128/03

התובענה

1.        לפניי תובענה למתן פסק-דין הצהרתי, בגדרו מתבקשת הכרזה על בטלותו של חוזה למכירת דירתו של קשיש ערירי, זאת מחמת הטעיה ועושק מצד רוכשת הדירה - ששימשה כמטפלת שלו ואשר שילמה עבור רכישת הזכויות תמורה כספית ששיעורה עומד על כשביעית משווי הנכס.

           מדובר בחוזה שנכרת ביום 22.5.02 בין התובע - עלי חסן עלי סאלח,לבין הנתבעת - סנאא אסמעיל עבד אלרחמן,לפיו מכר הראשון לאחרונה את זכויות הבעלות בדירה בת שני חדרים המצויה בקומה השנייה בביתו בכפר אבו-גוש (להלן - הדירה). הדירה נמכרה לנתבעת תמורת סכום של 6,000 דולר ארה"ב, כאשר אין כיום חולק כי שוויה לאותה עת עמד על כ-40,000 דולר. התובע, שהנו כאמור קשיש ערירי, עותר בתובענה דנן - באמצעות בן אחיו שמונה לו כאפוטרופוס על-ידי בית-הדין השרעי בירושלים - לבטלות החוזה מחמת הטעיה ועושק מצד הנתבעת, ששימשה אותה עת כמטפלת שלו במימון שירותי הרווחה, ואשר על-פי הנטען הטעתה אותו בעניין מחיר הנכס, וניצלה את חולשתו, מצוקתו וחוסר ניסיונו.

הרקע העובדתי

2.        התובע, יליד שנת 1931, מתגורר בגפו בביתו שבכפר אבו-גוש, הבנוי על אחד ממגרשיה של חלקה משפחתית אחת שעברה בירושה (חלקה 42 בגוש 29525). החלקה, (ששטחה הרשום 3,213 מ"ר) רשומה בלשכת רישום המקרקעין על-שמם של שבעה יורשים, ובכללם התובע, בחלקים שווים. החלקה הכוללת מחולקת בפועל למספר מגרשים, אך מדובר בחלוקה פנימית בין היורשים, שאינה מעוגנת במרשם המקרקעין. התובע מתגורר בבניין מגורים דו-קומתי, בן שלוש יחידות דיור, שנבנה על החלקה בשנות החמישים, ואשר ממוקם מתחת לפני הדרך הראשית החוצה את הכפר. הדירה נושא התובענה - ששטחה 64 מ"ר ברוטו, עם מרפסת בשטח של כ-3 מ"ר ורחבת כניסה בשטח של 28.5 מ"ר - מצויה בחלק מהקומה העליונה של ביתו של התובע (ראו: נ/1 וחוות-דעתו של השמאי אלירם באשר). 

           התובע הנו קשיש חסר השכלה ואנאלפבית. הפסיכיאטר מטעם הנתבעת, ד"ר שלום ליטמן, אבחן אותו כמי שרמת המשכל שלו מצויה בתחום התחתון של הנורמה, אך לא בדרגה של פיגור שכלי. מדובר באדם ערירי, שיחסיו עם אחיו היו מרוחקים, ואשר חי בבדידות, למעט תקופה קצרה של נישואין עם אישה  בת 34 במהלך שנת 2003, שעלו על שרטון תוך פרק זמן קצר של כחודשיים.

3.        החל מחודש מאי 2001 השכיר התובע את הדירה, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך 800 ש"ח, לנתבעת - שהנה תושבת אבו-גוש, ולבעלה עאדל עבדאללה אלשיך(להלן - הבעל) - תושב רמאללה אשר העתיק את מרכז חייו לישראל עם נישואיו. חוזה השכירות (ת/1) נחתם לתקופה של ארבע שנים, עם אופציה להארכתו בשנה נוספת.

           התובע, שהתגורר כאמור בגפו, התקשה לדאוג לצרכי מחייתו הבסיסיים הכוללים הכנת אוכל, ניקיון ביתו, כיבוס בגדיו וכיוצא באלה מלאכות הבית. במהלך תקופת השכירות התיידד התובע עם הנתבעת ובעלה. הנתבעת החלה לסייע לו בעבודות משק הבית, ובין-היתר: הכינה לו ארוחות בקביעות, קנתה עבורו מצרכים, כיבסה את בגדיו ודאגה לניקיון ביתו. עד מהרה ביקשו הנתבעת ובעלה מרשויות הרווחה, בשם התובע, כי אותו סיוע יהפוך לרשמי, כך שהנתבעת תועסק כמטפלת קבועה של התובע במימון גורמי הרווחה של הרשות המקומית. משנעתרו הרשויות לבקשתם והכירו בזכאות התובע לסיוע, הועסקה הנתבעת כמטפלת של התובע, באמצעות חברת כוח-אדם, זאת תמורת שכר חודשי של כ-1,000 ש"ח. 

4.        לקראת תום שנת השכירות הראשונה סיכמו הצדדים, כי התובע ימכור לנתבעת את הדירה. ביום 22.5.02 הסיעו הנתבעת ובעלה את התובע למשרדו של עו"ד ע' עודה בירושלים, שם נכרת הסכם בכתב בין התובע לבין הנתבעת, למכירת הדירה לנתבעת תמורת סכום של 6,000 דולר (נ/2). בחוזה צוין, כי הדירה, בשטח כולל של כ-67 מ"ר, כוללת: שני חדרים, מטבח עם גג מ"זינקו" (גגון פח), שירותים ומרפסת, ובנוסף לה מצויה במקום רחבת כניסה בשטח של 28.5 מ"ר. באותו מעמד ייפה התובע את כוחו של הבעל, בייפוי-כוח נוטריוני בלתי חוזר, לביצוע העברת הבעלות בדירה על-שמה של הנתבעת (נ/2), ונמסרה לו תמורת המכירה במזומנים בשקלים חדשים. בעדותו ציין התובע, כי בסכום שקיבל חסרו 3,300 ש"ח להשלמת התמורה, ואולם טענה זו נזנחה על-ידו בהמשך הדיון בתובענה, ולו מן הטעם שלא הועלתה בכתב-התביעה.

5.        משנודע דבר העסקה לבני משפחתו של התובע, פנה אחיינו, פאהד מחמוד חסן אבו גוש (להלן - פאהד), לבית-הדין השרעי בירושלים בבקשה למנותו לאפוטרופוס של התובע. ביום 14.7.02, כחודשיים לאחר חתימת הסכם המכר, נעתר בית-הדין השרעי לבקשה ומינה את פאהד כאפוטרופוס לתובע (תיק בית-הדין השרעי  1700/02), וביום 18.7.02 אישר בית-הדין לפהאד להגיש תובענה, בשם התובע, לביטול העסקה (תיק בית-הדין השרעי 1843/02). בעקבות ההחלטות האמורות, הגיש התובע ביום 25.7.02, באמצעות אפוטרופסו, תובענה לבית-משפט זה בהמרצת פתיחה (בתיק ה"פ 1207/02), שבה עתר לסעד הצהרתי לפיו עסקת המכר בטלה מחמת עושק והטעייה. לאחר הגשת תצהיר התשובה הועברה התביעה, בהסכמת הצדדים, למסלול של תביעה רגילה, וביום 27.4.03 הוגש כתב-התביעה שלפנינו (בתיק ת"א 5128/03).

עיקרי יריעת המחלוקת

6.        בין הצדדים נתגלעו מספר מחלוקות עובדתיות. הראשונה שבהן נוגעת לשאלה מי יזם את מכירת הדירה ומי קבע את מחירה. לטענת התובע, הנתבעת ובעלה הם אלו שהודיעו לו כי הם מעוניינים לרכוש את הדירה, בפגישה לילית שנערכה בביתו בעודו שוכב חולה במיטתו. לגרסתו, הבעל היה זה שהעריך את שוויה של הדירה בסך של 6,000 דולר, והוא - התובע - הסכים למכירה ולא התנגד למחיר המוצע. לגרסת הנתבעת ובעלה, היה זה התובע שפנה אליהם כחצי שנה עובר למכירה, והציע להם לרכוש ממנו את הדירה, כהוקרה על יחסם הטוב והחם כלפיו, זאת תמורת סכום של 6,000 דולר שהיה דרוש לו, לדבריו, בכדי להינשא.        

           מחלוקת עובדתית נוספת נסבה על שאלת התמורה שניתנה עבור הדירה. לגרסת הנתבעת, כפי שהועלתה בכתב ההגנה ובעדותה, סוכם בין הצדדים כי הדירה תימכר לה, כשאינה משופצת, תמורת סכום של 6,000 דולר, כאשר לכך נלוותה תמורה נוספת שבאה לידי ביטוי בעבודת בעלה בשיפוץ ביתו של התובע במשך כארבעה חודשים -  עבודה שעלותה  הוערכה  על-ידי  הבעל בכ-16,000 ש"ח. מנגד טען התובע, כי המחיר תמורת הדירה היה 6,000 דולר, וכי ביתו שופץ על-ידו ועל חשבונו עוד לפני הסכם המכר, פרט לריצוף הדירה שבוצע ומומן על-ידי הבעל. בסיכומיה זנחה הנתבעת את הטענה בדבר התמורה הנוספת האמורה שלא בא זכרה בחוזה המכר, ואישרה כי מחיר הדירה עמד על 6,000 דולר. הצדדים לא היו חלוקים בסיכומיהם כי הדירה נמכרה במחיר הנמוך במידה ניכרת ומשמעותית מערכה הריאלי על-פי שווי השוק אותה עת, שלפי הערכת השמאי המוסכם, מר אלירם באשר, עמד על כ-40,000 דולר.

           עיקר המחלוקת העובדתית נסבה על נסיבות ההתקשרות בחוזה המכר מיום 22.5.02, והמחלוקת המשפטית התמקדה בשאלה האם התקשרותה החוזית של הנתבעת עם התובע הייתה נגועה בעושק והטעיה מצד בני הזוג כלפי התובע, באופן המקים לאחרון עילה לביטול החוזה.

מבט-על על הראיות

7.        במסגרת ההליכים המקדמיים הגישו הצדדים חוות-דעת של פסיכיאטרים אודות התובע. מטעם התובע הוגשה חוות-דעתו של הפסיכיאטר ד"ר דנילוביץ', ומטעם הנתבעת - חוות-דעתו של הפסיכיאטר ד"ר ש' ליטמן. כן הקדימו והגישו הצדדים חוות-דעת של שני שמאי המקרקעין: התובע הגיש את חוות-דעתו של השמאי מ' אלימלך, אשר העריך את שווי הדירה למועד הרלוונטי בסכום של 70,000 דולר, לרבות שווי זכויות הבנייה; והנתבע - את חוות-דעתו של השמאי י' פטל,  שהעריך את שווי הדירה לפני השיפוצים שבוצעו בה על-ידי הנתבעת (על-פי טענתה) בסכום של 18,000 דולר, ואת עלות השיפוצים שבוצעו בדירה על-ידי הנתבעת, על-פי טענתה, בסכום של 8,000 דולר. בהסכמת הצדדים מונה כמומחה מוסכם בתחום שמאות המקרקעין מר אלירם באשר, אשר נתבקש להעריך הן את שווי זכויות הבעלות בדירה במועד העסקה, והן את שווי השבחת הדירה בשיפוצים שבוצעו בה, לטענת הנתבעת, לאחר הרכישה. השמאי אלירם באשר חיווה דעתו, כי במועד חתימת ההסכם עמד שווי הדירה, כולל השיפוצים שבוצעו בה, על סך של 40,000 דולר, ללא רחבת הכניסה, וכי שווי הרחבה בשטח של 28.5 מ"ר מסתכם ב-2,500 דולר.  עוד אמד השמאי את שווי השיפוץ שנעשה בדירה לאחר הרכישה, שהיקפו היה שנוי במחלוקת בין הצדדים, כדלהלן: בהיקף לפי הצבעת הנתבעת ובעלה - בסכום של 4,000 דולר, ובהיקף לפי גרסת התובע - בסכום של 500 דולר. בהתייחסו לטיב הדירה, ציין השמאי כי מדובר בבניין מיושן שטיבו ירוד.

8.        בנסיבות העניין, ונוכח התמקדות המחלוקת בטענות בדבר הטעיה ועושק של קשיש ערירי על-ידי מי ששימשה כמטפלת שלו, החלטתי כי עדויות הצדדים תשמענה מבלי שהללו יקדימו ויגישו תצהירי עדות ראשית, וזאת בכדי לאפשר התרשמות מלאה וישירה מעדותו של כל צד, לרבות בשלב החקירה הראשית. מטעם התובע העידו: התובע עצמו; אחיינו פאהד המשמש כאפוטרופסו; מר עיסא מחמוד ג'אבר, בעל חנות לחומרי בניין, אשר נקרא להעיד כעד הזמה מטעם התובע, נוכח הצגת חשבוניות על-ידי הנתבעת בדבר רכישת חומרי בנייה לעבודות שיפוצים בדירה שבוצעו על-פי הנטען על-ידי בעלה (נ/6-נ/6א); ומר ראיד מוחמד שמאסנה, פועל בניין אשר ביצע עבודות שיפוצים עבור התובע בביתו. מטעם הנתבעת העידו היא עצמה, בעלה, חוקר מטעם המוסד לביטוח לאומי שערך תרשומת על שיחה עם התובע, והפסיכיאטר ד"ר שלום ליטמן שבדק את התובע והכין חוות-דעת אודותיו. כן הוגשה לבית-המשפט חוות-דעתו של השמאי מר אלירם באשר, אשר מונה על-ידי בית-המשפט, ושחוות-דעתו אודות שווי הנכס דנן נתקבלה בהסכמת הצדדים, ללא עוררין, וללא צורך בחקירתו או בהפניית שאלות הבהרה כלשהן.

סקירת הראיות

עדות התובע